Quel type de bien acheter pour un investissement locatif ?

Un logement neuf ou ancien ? Un appartement ou une maison ? Un seul bien ou plusieurs à la fois ?

Vous souhaitez vous lancer dans l’immobilier locatif et vous vous posez toutes ces questions ? Christophe Enderlin, particulier investisseur en Alsace, est lui aussi passé par là. Il nous explique sa démarche pour un projet d’investissement serein.

Ma Maison et Nous : Faut-il acheter un logement neuf ou ancien ?

Christophe Enderlin : « Tout dépend de vos objectifs. Si vous avez des moyens financiers importants et que vous cherchez à réduire vos impôts, le neuf est approprié. Le ticket d’entrée est élevé pour une rentabilité moyennement satisfaisante, mais vous pourrez défiscaliser, ce qui répond à votre objectif premier.

L’ancien est quant à lui plus adapté aux petits investisseurs. Les prix d’accès sont moins chers, ce qui offre une meilleure rentabilité si tel est l’objectif de départ. A condition de bien penser son projet et de ne pas oublier l’enveloppe travaux qui va généralement de pair avec l’ancien. »

MMEN : Studio, appartement, maison… que privilégier ?

CE : « De mon expérience, mieux vaut privilégier les appartements de 2 à 3 pièces. Les jeunes couples et les personnes seules vont très souvent se satisfaire d’un 2 pièces. Mais il est vrai aussi que le turn over est assez important pour ce type de bien, car les couples déménagent dès que la famille s’agrandit. Le 3 pièces permet d’accueillir un enfant sans avoir à déménager, ce qui est une bonne option. Le F4, je dis oui aussi, si l’on a le budget pour.

Un studio peut être intéressant dans une ville universitaire ou touristique. A Strasbourg par exemple, les étudiants sont nombreux à chercher un studio, la vacance locative y est donc très faible. Autre exemple : un studio à Colmar pourra facilement être loué à des touristes ou faire office de pied à terre.

Acheter une maison pour la louer n’est habituellement pas très rentable car le loyer demandé est souvent élevé ; malheureusement peu de locataires sont prêts à débourser une grosse somme pour un loyer, alors qu’ils pourraient être propriétaires pour le même montant. Mais encore une fois, tout dépend du prix d’achat et des travaux de réhabilitation : s’ils sont au départ très raisonnables, on peut envisager de louer la maison à un loyer bas tout en étant rentable. Il est plus intéressant de louer une maison dans le cas où celle-ci est déjà dans la famille par héritage. Ainsi, on ne s’en sépare pas, mais on n’a pas à assumer pour autant tous les frais qu’elle engendre.

Enfin, faire l’acquisition d’un immeuble de 3 à 4 appartements peut être une opération efficace car le prix par logement est souvent attractif. Le risque d’impayé et de vacance locative est dilué. De plus, vous pouvez mettre en place un syndic bénévole qui ne va pratiquement rien coûter à la copropriété. En tant que propriétaire de l’intégralité du bien, vous seul décidez des travaux à réaliser dans votre immeuble et pouvez les démarrer dès que vous avez les fonds nécessaires, ce qui n’est pas forcément le cas lorsque vous n’êtes propriétaire que d’un seul logement dans une copropriété. »

MMEN : Acheter un seul logement, est-ce suffisant ?

CE : « On peut se contenter d’un seul investissement locatif, mais si l’objectif est de développer au maximum son patrimoine, mieux vaut en acquérir d’autres, et particulièrement dans une période où les taux d’intérêt sont bas. Mais après un achat, je n’aime pas me lancer trop vite dans une nouvelle acquisition. En effet, je travaille d’abord à sécuriser mon projet en mettant de côté un matelas de plusieurs milliers d’euros : en cas d’impayé, de travaux ou de vacance locative, je peux ainsi continuer de rembourser mon emprunt à la banque. Lorsque l’affaire tourne et que j’ai une marge de sécurité suffisante, je cherche un nouveau bien avec travaux.

Il ne faut pas non oublier que plus on investit jeune, plus on pourra acheter de biens au cours de sa vie, si tel est notre souhait. Dans le cas d’un couple qui souhaite préparer sa retraite, commencer à investir tard en passant par la case crédit immobilier revient à être limité dans son projet. Tandis qu’un jeune couple a encore plusieurs années de travail devant lui (donc des rentrées d’argent qui rassurent la banque), moins de risques en termes de santé, plusieurs années encore pour rembourser un ou plusieurs crédits, une assurance de prêt moins élevée… aura toutes ses chances. »

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