Espace Finance & Conseil la solution proche de chez vous

Cette profession n’est pas nouvelle mais pas forcément connue du très grand public. Pourtant dans une démarche d’achat d’un bien immobilier, il pourrait vous faire gagner et du temps et de l’argent. Explications…

Elle est apparue au même moment que le milieu boursier. Avec plus de 330 000 professionnels, la finance est le 6ème secteur d’emploi en France et l’un des plus dynamiques. Dans ce secteur, la profession de courtier en crédit immobilier est en plein essor.

Le courtier est l’intermédiaire entre un professionnel financier et un particulier à la recherche d’une offre avantageuse sur le marché.

Il propose ses services dans tout ce qui englobe les crédits immobiliers (recherche d’un prêt, négociation et le rachat de crédit).

En tant que négociateur, il soutient et accompagne ses clients dans leurs démarches immobilières.

Une fois l’analyse des besoins du client faite, le courtier en crédit immobilier le représente dans différents processus.

Il l’accompagne pour créer son dossier de financement, calculer les taux et faire suivre son dossier de financement.

Le courtier en crédit immobilier doit être un bon négociateur et un bon médiateur puisque ce sont les bases de son métier.

Faut-il passer par un courtier pour un prêt immobilier ?

Attention, il faut tordre le coup à cette idée fausse selon laquelle tous les emprunteurs qui passent par un courtier reçoivent une meilleure offre de crédit immobilier. Il ne faut pas croire qu’il va vous décrochez la lune et obtenir un taux proche du zéro absolue… et surtout pas dans la conjoncture actuelle sachant que les taux proposés par les banques sont particulièrement bas.Le courtier, rappelons-le est un intermédiaire et non un décisionnaire.

Comment le courtier en prêt immobilier travaille-t-il ?

Le courtier en prêts immobiliers propose aux particuliers de se substituer à eux pour obtenir les offres de prêts les plus intéressantes.

Les grands réseaux revendiquent d’ailleurs travailler avec des dizaines de banques (ce n’est pas toujours vrai…). Dans la pratique, un même dossier ne sera pas proposé à plus de trois ou quatre banquiers.

Les courtiers disposent en fait de grilles de taux concoctés pour eux par les banques. Pour un profil particulier, le courtier identifie ainsi immédiatement le ou les établissements qui accepteront son dossier et à quel taux.

La véritable négociation intervient ainsi, essentiellement, pour les très bons dossiers.

Reste que le « bon » courtier pourra aussi vous apporter des conseils techniques très utiles pour monter votre dossier et parfois le rendre « acceptable ».

Quelles règles suivre pour ne pas se tromper ? Et quels pièges à éviter ?

Une règle absolue : vous ne devez verser aucune commission avant la signature de l’acte chez le notaire (article L 321-2 du code de la consommation) et n’avez à signer aucun document qui vous engage avec le courtier, à l’exception du mandat l’autorisant à présenter votre dossier aux banques.

En revanche, n’hésitez pas à demander par écrit le montant de la commission à verser au courtier (part maximum 1 % de l’emprunt sauf dossier très complexe).
Choisissez un courtier qui pratique le métier depuis de nombreuses années ; affiche le nom de ses partenaires sur ses publicités et autres documents d’information ; établit votre plan de financement lors d’un rendez-vous, en vous réclamant tous les justificatifs nécessaires ; vous renseigne, conditions générales des contrats à l’appui, sur toutes les modalités de fonctionnement du prêt, de l’assurance et des garanties hypothécaires ; annonce par écrit dès la prise de rendez-vous le montant de sa commission et l’intègre ensuite au taux annuel effectif global (TAEG) du prêt ; mentionne le nom du prêteur sur l’offre de prêt.

En revanche soyez prudent face à des sociétés de courtage dont le siège social est à l’étranger (vous aurez des difficultés à faire valoir vos droits en cas de litige) ; réclament des frais avant le versement effectif des sommes empruntées ; font du démarchage (cette technique de vente est interdite pour les intermédiaires en opération de banque).
Sur internet, les courtiers pullulent. Préférez ceux qui affichent leurs partenaires, frais et services.

Ils ne font parfois que transmettre vos données personnelles à une banque. Pour vérifier l’étendue de leurs services, contactez le service clientèle par téléphone ; c’est souvent le meilleur moyen de tester la transparence et les compétences de la société.

N’oubliez pas le courtier d’assurance de prêt immobilier

Dans le même registre il est vivement conseillé de passer par un courtier d’assurance de prêt immobilier pour le choix de son assurance car l’accès aux contrats d’assurance emprunteur sera beaucoup plus facile, tout cela pour le même prix.

Ces courtiers d’assurance en ligne ne vous prendront pas de frais. Ils sont rémunérés directement par les assureurs lors de la conclusion d’un contrat.
L’assurance emprunteur, obligatoire lors de tout emprunt immobilier, n’est pas à négliger car elle peut représenter jusqu’à 30 % du coût total de votre crédit ! Il est donc important de comparer les offres du marché afin d’être sûr de souscrire à la meilleure assurance de prêt immobilier, c’est à dire celle aux garanties les plus couvrantes et au tarif le moins cher.
Mais en un mot comme en mille, le courtier peut vous faire gagner un temps précieux car il va chercher et négocier à votre place un prêt immobilier si vous avez un bon dossier.

Généralement, il ne perdra pas son temps avec un dossier ayant peu de chance d’aboutir ! Son activité est désormais réglementée par le code monétaire et financier et soumise au contrôle de l’Autorité de contrôle prudentiel (ACP), le bras armé de la Banque de France.

Il doit avoir souscrit une assurance de responsabilité civile et être inscrit auprès de l’Orias, organisme en charge de la tenue du registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance, auquel vous avez accès pour vérifier son inscription via le site de l’orias (rubrique Registre unique).
En contactant un courtier, vous le chargez officiellement de rechercher un financement et de vous représenter auprès des banques. Pour ce faire, vous signerez avec lui une convention de courtage également appelée « mandat de recherche de capitaux », un contrat obligatoire, exigé par la loi. Ce mandat, dans lequel le client est désigné par la mention « le mandant » et le courtier par celle de « mandataire », indique ce qu’il doit rechercher en fonction de vos directives : montant, forme du crédit, durée, fourchette de taux, etc.

Actuellement, les mandats sont simples, mais rien n’interdit à un courtier de proposer à ses clients un mandat exclusif, auquel cas votre liberté se trouverait limitée.
Le mandat qu’il vous fait signer doit clairement indiquer le montant des honoraires de courtage que vous devrez lui payer.

Une grande vigilance s’impose, sachant qu’il existe de nombreuses formules de rémunération. Certains courtiers facturent leurs honoraires au client emprunteur, à hauteur de 1 % environ du montant emprunté. Légalement, il y a une obligation d’information, mais pas de limitation, la note peut franchir ce seuil symbolique de 1 %.

Certains courtiers ne réclament pas d’honoraires aux clients emprunteurs et se rémunèrent uniquement avec les commissions que leur versent les banques partenaires.

Les honoraires de courtage rémunèrent le travail de recherche du courtier mais ne remplacent pas les frais de dossier dus à la banque prêteuse. Vérifiez soigneusement sur le mandat si vous devrez supporter cumulativement ces deux dépenses ou non.
Enfin dernier point : interdiction absolue, pour le courtier, sous peine de sanctions pénales, de demander des frais, honoraires, rémunérations, provision, commissions ou sommes sous quelque nom que ce soit avant le versement effectif sur votre compte de l’argent emprunté.

Une interdiction qui s’applique également aux banques prêteuses en direct….

Notre partenaire en courtage Ma Maison et Nous:

La sélection Ma Maison et Nous se poursuit avec la rencontre de Patrick Harmuth, entrepreneur à succès et fondateur du Groupe Efco Immo.

Vous avez certainement déjà entendu parler de lui, puisqu’il s’agit d’un acteur incontournable de l’immobilier sud alsacien, qui est aussi à l’origine de l’Airport Club Hôtel****.

Lui-même issu du Pays des 3 Frontières, il vous accompagne, avec son équipe, dans la réalisation de tous vos projets immobiliers dans cette région. Saint-Louis et ses alentours : un territoire prospère dont vous aimeriez pousser les portes ? Ça tombe bien, car il en possède toutes les clés !

Espace Fiance &Conseil est un pôle du groupe Efco Immo dirigé par Stephane Harmuth, reconnu pour la qualité de son travail bien fait.Retrouvez tous les conseils de Stéphane dans notre Podcast en haut de page.

Un projet serein est la garantie d’une réalisation harmonieuse !